2008年，广东省政府和原国土资源部合作共建节约集约用地试点示范省，广东由此开启了以“三旧”改造为重点的低效用地再开发实践探索。2013年和2016年，原国土资源部分别印发《关于开展城镇低效用地再开发试点的指导意见的通知》《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》，逐步在全国范围内推广实施低效用地再开发工作。

2023年，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，在43个城市开展为期4年的低效用地再开发试点，其中珠三角9个城市被纳入试点。

这十多年来，包括广东在内多个地方在低效用地再开发方面探索了一些政策创新，涌现了一些典型案例，在当前试点工作中值得推广借鉴，本文在此进行了整理，以飨读者。

❙ 低效用地再开发试点典型案例

◎ 广州市黄埔区塘头村旧村改造项目

塘头村，历史上因“水塘环村、山似头像”而得名，独有“环村水塘+背底山”的生态本底。随着城市化进程的推进，塘头村周边落位黄埔区图书馆、黄埔区委党校等一批区级公共服务设施，同时布局锐丰中心、广垦商务大厦等商务楼宇，已形成现代化、品质化的城市空间雏形。相比之下，塘头村内部发展明显滞后：一方面，大量土地仍维持低效粗放利用模式，存在闲置、碎片化等问题，塘头村整体风貌与周边现代化城区形成反差；另一方面，村社一级的教育、医疗、文化等公共服务设施存在缺口，制约了村民生活品质的提升，与区域发展趋势不相匹配，亟待通过更新改造补充公服配套短板、改善空间形象，整体提升城市品质。

1、项目概况

塘头村位于黄埔区科学城片区核心地带，紧邻香雪大道与开萝大道，临近地铁6号线香雪站，与文化地标黄埔区图书馆一街之隔。自然本底优越，交通优势显著，是黄埔区“三城一岛”空间布局中引领产城融合发展的重要区域之一。

塘头村旧村改造项目用地面积约33公顷，规划总建筑面积约121万平方米。项目延续了古村落独特的“山水环绕”传统肌理格局，原址保留现状风水塘、山体、古树、文保等资源。通过传承历史文脉，加密片区路网，完善公服配套，构建景观视廊，将一隅山水景观融入城市空间，打造科学城片区产城融合、品质提升、生态优美的宜居新典范。

2、工作进展

01. 2020-2021年，项目所属萝岗社区经联社及塘头村经济社对改造意愿进行表决，改造方式为全面改造。

02. 2022年10月，区政府复函同意开展本项目控规调整工作。

03. 2023年，塘头村旧村改造项目纳入广州市2023年城市更新项目年度计划。

04. 2023年11月至2025年3月，塘头村旧村改造控规调整方案、实施方案（片区策划）获批。

3、亮点特色

（一）重塑空间功能，雕琢城市品质新高度

塘头村旧村改造项目以“品质人居+文化休闲”为精准定位，深度挖掘并充分释放自身资源禀赋与优越区位优势。科学整合生态与文化空间节点，完善公共服务和基础设施体系，对区域功能进行系统性重塑，显著提升环境品质，为构建科学城政文综合服务中心提供有力支撑。

在交通优化方面，项目紧密结合城市更新改造契机，大力加密区域路网。通过合理规划，新增4条规划道路，同时对3条现有道路进行优化调整，不仅提升区域的整体通达能力，还针对错位路口进行专项优化，有效保障交通的顺畅运行，提升片区路网密度，为居民出行提供更加完善的道路设施。

（二）整合蓝绿资源，延续山水诗意格局

项目坚守生态保护底线，通过城市设计强化绿地空间辐射渗透，同时完整保留塘头村独有的“环村水塘+背底山”生态本底。在此基础上，系统梳理整合历史水系、开敞空间、公共绿地等丰富景观资源，利用社区绿地、滨水绿地、街头公园以及口袋公园等多种形式，打造出开放、连续且层次丰富的公园体系，深度融入全域公园城市建设的宏伟蓝图。

项目还注重与周边自然景观的有机串联，将天窿河、黄茅山等景观节点纳入整体规划，塑造出山水相依、蓝绿交织的优美生态格局。这不仅为居民营造了宜人的自然环境，还提供了多样化的休闲空间，让人们在城市中也能亲近自然、享受自然。

（三）传承历史文脉，唤醒古村沉睡活力

项目对北帝古庙、钟氏二宗祠等现存历史文保建筑及典教祖祠等现存传统风貌建筑采取原址保护措施，守护村民对宗祠、山体、风水塘等传统空间的深厚情感与场所记忆。

为确保文物保护工作落到实处，项目按照文物保护相关要求，对周边新建建筑的高度、体量、风貌等空间要素进行严格管控与科学引导，精心预留开敞空间与景观视廊，促进遗产保护、文化创意、休闲游憩的深度融合，将历史文化遗产的保护利用融入区域文化活动新地标的打造，让古老的文化在现代社会中焕发出新的生机与活力，实现历史文化遗产的可持续发展。

（四）完善配套设施，筑牢民生幸福根基

项目规划配置公共服务设施80处，涵盖教育、医疗、养老、文体等，总建筑面积10.81万平方米，将显著提升片区公共服务水平。其中，新增的1处九年制学校，占地面积约3.44公顷，将有效缓解片区中小学学位紧张的压力，提供更加优质的教育资源。此外，项目通过提升各类服务设施的功能综合性与集聚度，让居民在家门口就能享受到便捷、高效的生活服务，切实增强群众的幸福感和获得感，为构建和谐社区奠定坚实基础。

4、实施成效

（一）社会效益

对接全域公园城市设计，强化绿地空间辐射渗透，形成连续贯通、效益多元的绿色游憩空间，结合城市设计及建筑底层架空等方式保障生态廊道开敞性；拆除旧村建筑约62万㎡，新建约53万㎡安置住宅及14万㎡复建物业，将显著改善人居环境，提升产业空间品质；道路规划避让传统风貌建筑“典教祖祠”及古树后续资源，维持规划管理单元三级道路网络，并加密改造范围内部支路网，提升交通服务能力。

（二）经济效益

项目依托区域发展形势，以“企业总部+创新服务平台”为产业定位，进一步强化香雪大道产业功能，引入商业服务、总部办公、创新孵化等功能，实现产业升级转型。拟重点引进新一代信息技术、科技服务业、现代商贸、文化创意、金融保险等战略性新兴产业和现代服务业企业，吸引先进制造业的总部或研发平台落户，创新产品和管理模式，促进本地传统产业转型升级。规划产业总建筑面积13.59万㎡，将带动周边产业整体发展。复建村物业13.59万㎡，将促进集体经济发展，实现村民收入大幅度提升。

（三）文化效益

项目范围内现状北帝古庙、钟氏二宗祠等历史文保建筑，均进行原址保留修缮，并结合公共绿地和居住社区，与复建住宅统一布局。现状典教祖祠为传统风貌建筑，采用原址保护修缮的方式，结合更新后所在地和村民意愿，营造集休闲、文化于一体的活动空间，满足村民需求，提升空间认同感。

5、结语

塘头村旧村改造项目通过系统性更新措施，打造“品质人居+文化休闲”的现代化社区。项目优化用地布局，加密路网提升通达性，保留“环村水塘+背底山”生态本底，构建蓝绿交织的公园体系；原址保护北帝古庙等历史文保建筑，活化文化空间；高标准配建80处公服设施，新增九年制学校解决学位需求；同时引入信息技术、文化创意等新兴产业，推动产业升级和集体经济发展。通过空间重塑、生态保护、文脉传承、配套完善和产业提升等举措，推动将塘头村打造为产城融合、生态优美、配套完善的品质生活示范区，全面提升村民生活品质和区域城市形象。