近年来，城市更新已成为激活存量空间、推动高质量发展的重要路径。在此背景下，湖北省高规格推进的“三资三化”改革——即推动国有资源、资产、资金实现“资源资产化、资产证券化、资金杠杆化”——引发了市场对国有资产盘活模式的高度关注。

2025年10月16日，湖北省省长李殿勋在武汉调研时明确强调，要“深刻把握‘一切国有资源尽可能资产化、一切国有资产尽可能证券化、一切国有资金尽可能杠杆化’三项原则，更加科学运用‘能用则用、不用则售、不售则租、能融则融’四种方式”。这一表述将“三资”与“三化”系统性捆绑，标志着地方国资管理从“资源持有”向“价值运营”的深刻转变。

武汉作为中部核心城市，在城市更新领域积淀了一批具有代表性的国资运作案例。本文尝试以“三资三化”的分析框架，梳理其投资运营逻辑与实际成效，并推测未来走向，为其他城市的国资存量资产盘活提供参考。

一、“三资三化”的深层逻辑

理解武汉的实践，需要先厘清“三资三化”改革的基本脉络。

按照湖北省的顶层设计，“三资”指的是国有资源、国有资产、国有资金，“三化”则对应资源资产化、资产证券化、资金杠杆化。其核心要义在于：首先，将矿产、林业、水利、能源、土地、数据等六类国有资源进行“确认、确权、确值”，推进资源资产化；其次，对股权、实物、债权等五类国有资产制定证券化路径；第三，以财政资金为引导，撬动社会资本参与，实现资金杠杆化。

据披露，截至2024年底，湖北省已全面清理出国有“三资”21.5万亿元，但国有资产证券化率不足30%，远低于上海、安徽等省市。这意味着大量“沉睡资产”亟待唤醒，而城市更新恰恰是唤醒这些资产的关键场景。

这一改革的深层意义在于，推动国资管理从“资源持有”向“价值运营”转变，不仅为地方债务化解提供“资产活化”路径，也为城市功能升级注入增量资本。

二、武汉代表案例与投资运营逻辑

武汉国资城市更新的实践，覆盖了历史街区活化、老旧厂区转型、闲置资产功能重置、城中村改造等多个维度。以下选取代表性案例，从“三资三化”视角加以梳理。

（一）昙华林：历史资源资产化的渐进式路径

昙华林是武昌古城最具代表性的历史街区之一。在更新过程中，武昌区“坚持政府主导、国企建设运营，引导居民共建共享，小片区、渐进式推进更新，实现保护提升和活化利用”。2015年，武昌区政府通过房屋征收、建筑修缮、业态引进等方式启动约3.7公顷范围的修建性规划建设，由国企专门运营，总投资额约12亿元。

从“三资三化”的角度看，昙华林的逻辑链条清晰可辨：首先，将散落的历史建筑、街巷空间等文化“资源”通过产权归集和修缮改造转化为可运营的“资产”；其次，植入文创体验、文化演艺等新业态实现商业变现；最终实现资产价值的持续释放。2025年，昙华林文艺小镇全面开放，接待游客1217万人次、实现营收10.7亿元，经验做法入选“全国历史文化街区保护利用清单”。

这一案例表明，历史资源资产化的关键在于“渐进式”和“运营前置”——不是一拆了之，而是通过小规模、渐进式的有机更新，在保留历史肌理的同时逐步培育商业价值。

（二）汉口历史风貌区：效率壁垒突破与存量资产的证券化探索

汉口历史风貌区总面积约6.02平方公里，汇聚了62处市级以上文物保护单位、169处优秀历史建筑和18处特色里份，堪称“立体的城市历史博物馆”。作为武汉近代城市发展的缩影，其更新改造面临保护要求高、产权关系复杂、改造成本大等多重挑战。

其中，咸安坊项目是资产化突破的标志性案例。该项目历时7至8年修缮，以“保护、传承、共生”理念进行“修旧如旧、保留原貌”。更具制度创新意义的是，武汉市通过政策创新破解了历史建筑“保护易、确权难”的全国性痛点——明确保留建筑原权属注销后，实施主体可办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。2024年9月，运营方华发公司领到了咸安坊项目的不动产权证书，这一突破被住建部列入《城市更新行动可复制经验做法清单》向全国推广。

有了清晰的产权，资产盘活和证券化才有了前提。咸安坊开街后，运营方以“艺术商业博物馆”为定位，截至2025年11月，入驻首店品牌约40家，重构了“文、旅、商”融合发展的消费新场景。同时，武汉文旅集团打造的“巷遇”系列，以“保护＋文化＋商业”模式将保元里、三德里等地标街区串珠成链，形成IP化运营体系。2025年一季度，汉口历史风貌区已吸引超过1000万人次游客，同比增长41.6%。汉口历史风貌区另一重要项目巴公房子则由武汉文旅集团城市风貌公司运营，定位为探索历史建筑与时代魅力的精品项目。

从“三化”角度看，产权归集为资产评估和定价奠定了基础，而IP化运营和业态升级则为未来的资产证券化铺平了道路。

（三）光谷资本大厦：闲置资产的定位重塑与精准招商

光谷资本大厦是武汉盘活闲置城市地标的典型。该大厦2004年落成，曾是光谷的代名词，但20多年后面临设施老化、业态同质化的困境。管理方武汉高科集团认识到：“作为国有平台，我们必须有所作为，让国有资产实现增值，更要带动城市业态更新”。

武汉高科的做法体现了“精准定位”的资产化运营逻辑。通过市场调研，团队发现光谷已聚集15万多家企业、超200万人口、平均年龄32岁，且光谷区域京东付费会员密度居武汉市第一。基于这些数据，武汉高科主动对接京东，用翔实的消费数据说服对方将原计划的6000平方米城市旗舰店升级为3万平方米的京东MALL超级体验店。2025年6月，改造一新的光谷资本大厦开门迎客。

这一案例的价值在于说明：存量资产的盘活不是简单的“腾笼换鸟”，而是需要基于市场数据的精准定位和主动的合作伙伴筛选。从“资源”到“资产”的关键一跃，在于找到正确的“使用场景”和“使用主体”。

（四）小龟山金融文化公园：老旧厂房转型与产业集群培育

由国有控股上市公司南国置业主导打造的华中小龟山金融文化公园，由上世纪70年代的老旧工业厂房改造而成，是华中首个以金融为主题的城市更新类产业园区。项目在改造过程中保留了部分历史建筑风貌，同时融入现代化的产业功能，已吸引80余家企业和机构入驻。

从投资运营逻辑看，这一项目走的是“产业导入驱动资产增值”的道路——通过植入金融产业功能，使老旧厂房从低效“资源”变成高价值“资产”，再通过租金和产业服务实现“资金”回流。数据显示，该园区入驻金融企业80余家，累计纳税15亿元。南国置业凭借其商业运营经验，为园区提供了专业化的物业管理和企业服务，覆盖产业运营项目7个、运营面积约17万平方米。

（五）绍兴片城市更新：民生导向的存量空间价值再造

绍兴片是武汉市首批城市更新试点项目之一，由武汉城建集团主导实施。项目地处江汉区内环核心地块，历史可追溯至民国初年，但此前1212户居民挤在基础设施老化的危房里，人均居住面积不足10平方米。2021年纳入试点后，项目在完成居民搬迁安置的基础上，在原址打造了融合传统风貌与现代审美的生态居住区。

该项目的核心逻辑在于“以人为本”的空间价值提升：将原有的低效居住资源通过系统性改造转化为高品质的居住资产，同步推进道路拓宽、学校升级、地下停车场配建等公共配套升级，实现了从“老破小”到“好房子、好社区、好城区”的跃升。绍兴片项目在公共配套方面延展城市道路15至25米，并同步配建地下停车场，启动单洞新村小学及武汉市第一初级中学前进校区的升级改造，促进片区优质教育资源均衡配置。同时，后湖A10地块项目将闲置用地规划建设为1147套保障性租赁住房，成为武汉保障性租赁住房建设的“品质标杆”。

（六）武钢现代产业园与军山科创园：低效工业用地的功能重构

武汉青山区武钢现代产业园N1地块的盘活，则为国有大型企业低效用地再开发提供了范式。项目以约2145亩工业港为基础，按照“港区—园区—城区”路径推进，一期起步工程占地105亩、总投资1.79亿元，已于2024年12月竣工验收。项目利用自然资源部与国务院国资委联合下发的政策，在保持国资属性前提下完成土地权利人名称变更，大幅降低登记成本和时间。同时青山区推行“编审同步”工作方式，节约报审报建时间3个月以上，成为青山区首个“多证齐发”项目，达产后首年钢材加工量可达50万吨。

同样位于武汉经开区的大军山科技创新园，则将原湖北省未成年管教所的废弃建筑群改造为科创园区。项目由军山科投集团牵头，以“改观念、改功能、改结构、改环境、改业态”的“五改”策略系统盘活存量建筑资源，植入“高精尖”创新产业集群。

这两个案例共同展示了工业类存量资产盘活的关键路径：以政策创新打通产权障碍，以功能升级实现资产增值。

（七）甘露山文创城：从“城中村”到文旅产业引擎的产城融合

武汉城建集团与黄陂区携手，以“城中村”改造为抓手打造的甘露山文创城，是存量空间价值跃升的又一代表作。项目打造了华中地区首座大型冰雪主题文创城，集合华中最大室内滑雪场、冰雪商业综合体、游乐嘉年华、宋式水镇商街及民宿酒店集群等多元业态。目前甘露山文创城一年迎客720万人次。

该项目的投资运营逻辑在于：将低效的城中村土地资源通过大规模功能重塑转化为文旅产业资产，再以产业运营带动区域人流和消费聚集，实现从“资源—资产—资金”的完整闭环。

三、“三资三化”视角下的运营逻辑提炼

综合以上案例，武汉国资城市更新的“三资三化”运营逻辑可以凝练为以下三个层次：

第一层：资源识别与资产化重组。无论是历史街区的文化空间、老旧厂房的工业遗存，还是低效用地、闲置楼宇，首先需要通过产权明晰、功能定位和价值评估，完成从“资源”到“资产”的身份转换。武汉在历史建筑产权归集方面的制度创新，正是打通这一环节的关键举措。在具体的资产整合层面，武投控集团组建了武汉国投集团，作为市级国有“三资”运营平台，通过市场机制促进国有资本合理流动和优化配置。目前武投控集团存量房屋土地资产面积约997万平方米，盘活利用率为88%。武汉城建集团则进一步依托安居链平台打造国资盘活专区，以信息化赋能存量资产资源整合与盘活。

第二层：资产运营与价值再造。资产化之后的关键在于运营能力的注入。

昙华林引入专业文旅运营商植入新业态，光谷资本大厦精准筛选合作伙伴实现业态升级，小龟山金融文化公园以产业导入驱动价值增长——这些实践说明，国资平台的核心能力正在从“持有管理”向“运营增值”拓展。咸安坊通过引入华发商业进行专业运营，以“城市更新合伙人”机制引入首店品牌约40家；巴公房子则由武汉文旅集团城市风貌公司运营，定位精品历史建筑体验项目。武汉城市风貌资产集团则加速数字化转型，实现对辖管资产的集约化管理和运营数据沉淀，提升资产运营水平。

第三层：资金回笼与杠杆撬动。在资产价值得到市场验证后，通过ABS、CMBS、公募REITs等金融工具实现证券化，是“三化”的最终目标。湖北省已在资产证券化方面展开积极部署，2025年以来推动武汉洪山人工智能大厦CMBS、湖北省保障性租赁住房ABS等多个项目成功发行，实现超过5亿元融资。武汉市政府国资委也明确要求“运用‘用售租融’盘活方式，科学分类盘活，推动国有资产证券化，实现资产高效利用”。

四、未来走向推测

基于“三资三化”的改革逻辑，结合武汉当前实践，可对其未来走向做如下推测：

其一，资产证券化将加速落地。随着历史建筑产权归集等制度障碍逐步扫清，昙华林、汉口历史风貌区等已形成稳定现金流的核心资产，有望成为公募REITs或CMBS的优质底层资产。从目前趋势观察，湖北省及武汉市层面已明确将资产证券化作为盘活国有资产的重要路径，后续政策配套和产品创新值得持续关注。武汉城建集团打造的安居链·国资盘活专区通过数字化平台实现信息集聚和价值发现功能，将为此类证券化项目提供技术和信息支撑。

其二，专业化运营将成为核心竞争力。从武汉已有实践看，无论是咸安坊的华发、光谷资本大厦的京东，还是小龟山的南国置业，均体现出专业运营商的价值。未来国资平台的角色将进一步分化：传统的“持有型”平台向“投资+运营”转变，专业第三方运营机构的参与度将持续提升。武投控集团组建国投集团专门负责全市行政事业单位可盘活利用闲置资产的运营管理，这一经验如运行效果良好，可能会在更大范围内推广。

其三，数字化赋能将提升资产管理的精细度。湖北省已全面清理出国有“三资”21.5万亿元，但如何实现动态管理和精准定价仍是一大课题。武汉城市风貌资产集团已在推进资产管理数字化转型，武汉城建集团的安居链国资盘活专区也已上线，未来借助大数据和信息化手段实现国资的动态化、精细化管理将成为重要方向。

其四，“财政—国资”的良性循环将进一步打通。“三资三化”改革的深层目标之一，是构建“资源—资产—资本—资金”的循环体系，以资产盘活带动财政增收，以财政充实反哺国资壮大。武投控集团通过国投集团运作，正推动“财政充实国资、国资反哺财政”的良性循环，未来这一机制有望在更广领域发挥作用。

五、对其他地方国资的借鉴意义

从武汉经验出发，以下几个方面的做法具有跨区域的可推广性：

一是制度先行，破解产权瓶颈。城市更新中的历史建筑、老旧厂房等存量资产，往往面临权属不清、登记空白等制度性障碍。武汉通过出台创新政策、完善不动产登记流程，为历史建筑的确权和活化利用扫清了法律障碍，其经验已被住建部向全国推广。其他地方在推进类似工作时，应将产权归集和制度创新作为优先事项。

二是分类施策，匹配适用的盘活方式。武汉实践中，“用、售、租、融”四种方式各有适用场景：历史街区以文化运营“用”起来，闲置商业体以精准招商“用”活，存量住宅以保障性租赁住房“租”出去，成熟资产则通过金融工具“融”到资金。没有一种方式适用于所有资产，关键在于因资施策。

三是运营前置，从“重建轻管”转向“建管并重”。昙华林“渐进式”更新、光谷资本大厦“精准招商”等实践表明，在更新策划阶段就应明确运营模式和合作伙伴，确保资产盘活后有可持续的收益来源。单纯完成建设改造而缺乏运营规划，往往导致“二次闲置”。

四是集聚专业力量，引入市场机制。武汉城市更新中，无论是文商旅融合项目还是产业园区，均广泛引入市场化运营团队参与。地方国资宜搭建平台、做好服务，在运营环节充分发挥市场配置资源的决定性作用。如武投控集团通过引入社会资本融合国企资源与民企市场优势，形成了“三步走”的协同发展战略。

五是善用数据工具，提升决策质量。光谷资本大厦的案例尤其值得关注——通过翔实的消费数据白皮书和付费会员密度分析，说服优质品牌入驻，这一以数据驱动的精准决策方式，相比传统的“拍脑袋”招商，显然更具参考价值。

总体而言，武汉国资在城市更新中的实践表明，“三资三化”不仅仅是一个账面上的资产管理改革，更是一套完整的城市存量空间价值重构方法论。其核心要义在于：以制度创新打通资源转化的堵点，以专业运营注入资产增值的动力，以金融工具构建资金回流的闭环，最终实现从“资源沉淀”到“价值运营”的根本转变。对于那些同样拥有丰富存量资产但面临盘活难题的城市而言，武汉的经验提供了可资借鉴的系统性参考。

当然，也应客观认识到，“三资三化”改革的深入推进仍面临资产定价、市场退出、公益性资产商业化边界等现实挑战，其成效的充分释放尚需时间检验。各地在借鉴武汉经验时，宜结合自身资源禀赋和市场条件，实事求是地选择适合自身的盘活路径，切不可简单照搬。