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区域开发综合解决方案

一、区域综合开发的内涵

区域综合开发在现有政策法规中尚无明确定义,实践中主要指对某一区域进行整体改造、建设、运营为一体的综合开发行为,涉及土地一二级开发、基础配套建设、公共设施建设等内容。按建设的载体不同,区域综合开发类型主要有新城开发、产业园区开发、交通枢纽开发、城市更新改造等几种。区域综合开发的收入来源主要包括一级开发收入、土地出让收益、增值收益、产业导入和运营收益等。

【基础设施投融资咨询-区域开发综合解决方案】图:区域综合开发内容.png

 图:区域综合开发的内容


【基础设施投融资咨询-区域开发综合解决方案】图:区域综合开发盈利模式.jpg


 图:区域综合开发盈利模式


      二、区域综合开发投融资规划模型


【基础设施投融资咨询-区域开发综合解决方案】图:区域综合开发投融资规划模型.jpg 

图:区域综合开发投融资规划模型

      三、区域综合开发咨询服务内容

1、 尽职调查与诊断

• 梳理区域综合开发相关政策文件,对区域综合开发趋势、机遇进行分析;

• 对区域特点、各类城市规划、土地房地产市场以及政府与利益相关方的诉求等进行分析,梳理项目面临的问题,明确项目服务边界;

2、 土地开发方案设计

• 梳理片区整体规划与开发思路、土地取得与供应计划等,对征地拆迁时序、拆迁成本等进行测算;

• 根据土地出让条件和土地出让收入的预测,对土地价值进行评估,明确土地出让条件和净地出让方式,合理安排土地开发时序,设计科学的土地开发方案。

3、 投融资方案设计

• 对项目进行梳理、筛选,根据项目难易程度、轻重缓急等进行项目分类,优化项目开发时序,实现滚动开发;

• 根据项目特征,研究论证片区开发模式(政府主导、市场主导、政企联动、产城融合)等;

• 研究区域内主要建设项目的融资模式及关键商务条件,设计项目盈利模式;

4、 项目收益及资金平衡方案设计

• 通过合理规划,充分挖掘项目潜在收益,进行投资测算和投入产出现金流量分析,实现项目的投入产出的资金平衡

• 有效利于土地资源、税收、上级补助等资源,实现价值最大化;

5、 合作社会资本引入

• 协助社会资本招商谈判,签署合作协议,明确合作方式、回报机制、合作边界等。

四、区域综合开发咨询服务成果

• 《土地开发方案》

• 《投融资规划方案》

• 《项目收益及资金平衡方案》



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