文/睿立方咨询

一、引言

2016年12月，中央经济工作会议第一次明确提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”后，中共十九大报告中再次郑重提出这一定位，这充分说明“房住不炒”将成为相当长时期内，党和政府解决我国城镇住房问题、建立房地产市场健康稳定长效机制的核心指导思想。十九大报告及2017年中央经济工作会议均提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。一系列政策从培育市场供应主体、增加土地供应、税收优惠、金融支持等方面支持房屋租赁行业的发展。

随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代，租赁产业链条蕴藏的巨大发展空间也使得开发商和金融机构加速涌入，创新租赁产品和服务手段，中国租赁市场将迎来多主体新时代。在此利好形式下，城投公司发展房屋租赁业务既符合政策要求，也是其加快市场化转型发展的重要抓手。可以预测，房屋租赁业务将成为城投未来转型的又一发力点。本文将从城投转型背景，住房租赁行业发展现状，剖析两者发展契合点以及城投公司开展房屋租赁业务的具体实施建议等几个方面，对城投公司发展房屋租赁业务进行思考和研究。

二、城投公司转型背景

城投公司是我国分税制改革与城镇化快速发展的背景下，地方政府变相融资的产物。从90年代发展至今，我国已有接近万家城投公司，然而大量的城投公司，特别是区县级的城投公司，仍然仅仅是作为地方政府融资平台，参与城市基础设施的融资、投资和建设，不具备造血功能，是一种不可持续的发展模式。另一方面，从2010年的国发19号文到六部委50号文、财政部87号文，政府层面的各项监管政策更是层层加码，对融资平台的监管力度与日俱增，城投公司转型已呈迫在眉睫之势。

在此背景下，住房租赁业务为城投公司转型提供了方向，目前也有很多城投公司参与住房租赁市场，诸如上海出让2宗“只租不售”用地，武汉城投集团联合武汉地产集团、武汉地铁集团、武汉碧水集团等市属国有企业组建5家公司，成为武汉市第一批国有住房租赁平台。

三、住房租赁行业发展现状

（一）供应主体方面

目前我国租赁住房的主要供应方式仍然是个人房源供应，而机构化的公寓运营方在市场供应占比中不到5%。但房地产企业等机构运营商正在加速市场布局。从国际经验看，美国机构运营的公寓市场渗透率为30%，日本已超过80%。虽然我国的租赁行业起步较晚，但随着房地产长效机制的建立与租赁需求的全面崛起，未来B2C机构运营发展空间巨大，可以预测，未来机构运营将成为行业主力。目前运作的比较好的机构运营方有：链家自如合租公寓、微信租房平台 V租房、北京快跑小猪短租、广州YOU+国际青年社区等，这些行业先行者都在不同程度上响应了年轻人对于思想和文化以及个性的新型需求。

（二）运营模式方面

房屋租赁运营模式分为政府主导型、国企主导型和私企主导型。目前市场上活跃的房屋租赁企业，除了政府及国资背景的企业，其它大多为社会资本投资的企业。

政府主导型，即政府独立或与社会资本合作，自建或收购房源作为租赁住房房源，以提供租赁住房。

国企主导型，即包括国有房地产开发企业、国有投融资企业在内的企业通过自建、购买、资产划拨、租赁等方式获得房源开展经营。以北京为例，保利、葛洲坝、中冶等大型央企，都通过竞买北京、上海、广州、杭州等地包含自持面积的地块参与长租公寓建设。《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）（以下称为“153号文”）提出“人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为房屋租赁企业。”未来，随着各地房屋租赁实施方案落地，将出现一批国有房屋租赁企业。南京、成都、武汉、沈阳等地都已通过出台相关实施方案制定了新建国有房屋租赁平台公司的计划。

私企主导型，即民营机构通过各种市场化的手段获取房源开展房屋租赁业务。《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）于发展房屋租赁企业的提法是“提高房屋租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小房屋租赁企业协同发展的格局”，而153号文则明确提出要鼓励“民营的机构化、规模化房屋租赁企业”发展。

（三）盈利模式方面

住房租赁分为重资产经营和轻资产经营。

重资产模式，即企业通过收购或自建等方式获得资产，装修后对外出租的经营模式。重资产模式下，企业持有出租物业不仅可以获得租金收益，同时还可以获得资产持有时获得的资产升值收益。但重资产模式下因存在前期买楼和建造期投入高、资金沉淀大的弊端，所以对企业的资金实力、成本、期限都要求很高。

轻资产模式，即企业通过和资产所有者(房东)签订租约，并在一定期限内获得资产的经营权，但并不实际持有物业，同时不能享受资产升值的收益的模式。在租约期限内，企业可以对外出租获得出租租金，扣除上交给房东的底租，即为企业实际获得的租金差收入。除租金收入、资产增值收入外，增值服务也是开展房屋租赁业务的另一重要收入来源，诸如搭建服务平台，通过与第三方合作推出健身房、餐厅、咖啡厅等服务，通过平台服务赚取运营之外的利润。

据国内权威统计机构发布的2017年6月的房租收入比（指个人租房租金费用与个人可支配收入的比值）来看（见表3），不少二线城市房租收入比高达30%以上，海口、兰州更是高达40%。这说明部分城市个人的房租负担较重，同时也从侧面反映了部分城市的房屋租赁运营商的房租收入情况是较高的，但同时房屋租赁的租金回报率却是较低的。

四、城投转型和住房租赁业务发展的契合点

（一）地方政府的政策支持

住建部和国家发展改革委员会等部门联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号），明确支持各地平台公司将住房租赁业务纳入其日常经营领域，甚至还可以彻底转型为住房租赁企业。将名下闲置的厂房、商业办公用房等，按规定改造为可供出租的房屋，各地政府积极响应153号文的政策，未来住房租赁市场会得到更多的政策支持。而城投公司通常情况下作为地方政府的第一大国企，理所应当的会享受到地方政府关于住房租赁市场更多的优惠政策。

（二）城投公司的资产结构

要想发展住房租赁业务，土地和房产是最重要的，而城投公司由于自己独特的发展历史，其在土地和房产方面的优势是其他企业难以企及的。众多有条件的地方政府为了增大城投公司资产规模和实力，将许多有土地和房产划入城投公司名下，这就为城投公司利用已有的土地和房产开展住房租赁业务创造了便利条件。这对于城投公司而言，既可以增加地方房源供应盘活存量资产，又可以增加公司的经营性收入，增强造血能力。

（三）城投公司的责任使命

在深化城建投融资改革的背景下，城投公司要加快城市建设，助力城市发展，将城市发展中的政府行为变成企业行为，以市场化的经营行为达到政府公益效益的最大化。通过多种经营业态和运作模式开展房屋租赁业务可以提高国有资产保值增值水平。在国家大力推行住房租赁的趋势下，支持住房租赁市场的发展是城投公司的发展定位与责任使命的必然要求。

五、关于城投发展住房租赁业务的几点建议

城投公司可利用自己的优势发展住房租赁业务，笔者建议城投公司应以公司战略为指导方针，可从以下几个方面发展住房租赁业务。

1、充分利用城投公司的现有资源，可将公司名下的房产进行改造，也可将公司名下的土地用于建设租赁住房，以低于市场的租金提供给政府用于人才居住从而获得政府的资金或其他支持。

2、利用获得政府的资金或其他支持继续发展住房租赁业务，扩大名下房产的改造范围或收购其他单位的房产，将租赁住房推向市场。

3、与其他机构如住房租赁中介机构、住房租赁平台合作扩大经营范围。

4、除了自建、自改租赁房源之外，在一定情况下可运营其他机构的房产，实现规模效应。

5、待条件成熟时，城投公司还可以建立自己的住房租赁系统，利用大数据等进行业务拓展，牢牢把握住房租赁市场的动态，甚至还可以将住房租赁业务分拆上市。

城投公司通过布局住房租赁业务等来实现“政府主导、专业实施、市场结算、综合考核”的思路，打造“职能清晰化、经营实体化、运作市场化、人员专业化、管理规范化”的经营主体，健全“引血”、“造血”和“输血”功能，建立“借、用、管、还”一体化的内部投融资高效运转机制，提升公司的可持续发展能力，进而实现平台公司市场化转型发展。期待在各级地方政府支持和城投自身探索之下，房屋租赁业务，能够真正成为城投转型的又一发力点。

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