千呼万唤又恰逢其时，4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），区别于我国过往市场上发行的“类REITs”（即未实现“真实出表”的资产支持证券）产品，文件中特别明确了此次试点产品为国际成熟市场主流的权益型REITs，该文件的发布标志着我国境内基础设施公募REITs试点正式开启，这一具有重要里程碑意义一步的迈开意义非凡。

从国外成熟REITs市场看，自20世纪60年代首先在美国推出以来，已有40多个国家及地区发行了公募REITs产品，REITs已成为股票、债券、交易所买卖基金之外的第四类证券市场产品，是国际主要证券市场的重要组成部分，而我们目前尚无与国际接轨的真正意义上的公募REITs产品，尽管我们的探索脚步从未停止，亦在政策和实践方面取得了一定的成绩。究其公募REITS推行为何如此缓慢，个人认为法律法规不健全、税收政策缺失、市场准入门槛高等可能是主要原因。

此次试点文件的亮点在于创造性将传统资产支持证券（ABS）与公募证券投资基金进行结合，此举一方面积极借鉴国外成熟经验又承前启后体现中国特色，另一方面重在化解我国基础设施投融资供需两端矛盾。

从实操角度，当前的基础设施公募REITs产品试点落地还面临着诸多障碍。长期来看有两个方面的问题亟需解决，而这两个方面都需从供给侧进行发力。

一是在传统基建资产支持证券发行方面如何实现“风险隔离”。必须要提及的是，我国过往发行的很多“类REITs”产品都设计了如下条款：（1）基础资产转让后，原始权益人仍将继续负责基础资产的建设和运营，相关收益依赖于原始权益人的正常经营。（2）原始权益人承诺，在专项计划存续期内，当基础资产不足以覆盖优先级资产支持证券本息时，由原始权益人对差额部分进行补足；（3）原始权益人购买本专项计划的全部次级资产支持证券，在专项计划存续期内，原始权益人不能将次级资产支持证券转移给计划管理人或其他投资者，且在每一期优先级资产支持证券项下的本金和预计收益完全偿付完毕后，原始权益人才能享有剩余收益。专项计划的上述条款证明基础资产并没有与原始权益人完全独立，且原始权益人须对基础资产可能发生的损失进行全额补偿，因此，原始权益人面临的风险没有因基础资产转移发生实质性改变，原始权益人保留了基础资产几乎所有的风险和报酬转移。未实现真实销售和风险隔离无异于传统的抵押融资，非真正意义上的资产证券化则无法体现其本身的产品和制度优势，也亦无法取得市场的认可。

二是如何提高或培育不动产投资管理机构（公募基金管理人）的投资管理运营能力。从境外REITs市场的发展来看，一支REITs产品上市后的表现，往往取决于其投资管理机构是否具有专业的不动产投资运行管理能力。文件明确强调吸引专业的市场机构参与运营管理，一方面可以保障产品投资人利益，通过专业管理提升投资人回报，另一方面更可以推动我国基础设施投资领域的市场化改革，提升基础设施投资的效率和回报，可谓一箭双雕。而从我国相关资产管理机构的实际情况来看，能力培育尚需时日。

试点春雷滚滚，我们一直翘首以盼，公募REITs春天的脚步越来越近。

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