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谈物管新政下城投开展物业管理业务之道

文/梅德龙

摘要:不同于基础设施建设、产业园区管理等公益性业务,物业管理业务市场化程度更高,也能为城投企业带来稳定的营收和利润,是适合城投企业重点拓展的领域之一。本文针对城投企业布局物业管理业务提出相应建议,旨在帮助城投企业选择合适的模式去开展物业管理业务。

一、引言

2020年12月25日,住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(建房规〔2020〕10号,以下简称《通知》),着重从融入基层社会治理体系、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业等六个方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。《通知》鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,探索“物业服务+生活服务”模式。政策的利好为物业行业的发展奠定了良好的基础,也为城投企业在物业领域的开拓指明了方向。

二、物业管理行业政策分析

在国家宏观政策上,2019年之前的物业政策,主要是规范类政策与支持类政策相结合,一方面要求全面推进物业服务水平的提升,另一方面也对物业管理企业的资质等方面提出了相关的要求。而近两年,物业管理行业的政策更多的是支持类政策,鼓励物业行业的快速良性发展,同时也鼓励物业业务与数字化、养老等领域开拓,探索和打造“物业服务+生活服务”模式。

国家政策的具体推动渠道有:(1)放松对物业管理费用调整的限制,从而直接提高物业企业的收入;(2)鼓励物业企业进入更多城市服务和公共服务领域,拓宽延伸其服务范围;(3)通过城市更新、旧村改造项目,把许多原来没有物业管理服务的老旧小区纳入物业管理服务范畴,扩大物业管理行业的市场;(4)通过一系列的规范性政策,促进行业优胜劣汰,良性化、规范化发展。

、物业管理行业市场分析

(一)市场总体水平分析

从数据可以看出,我国物业行业整体营业收入从2015年的3983亿元增长到2020年6232亿元,复合增长率9.4%;在管总建筑面积从2015年的175亿平方米增长到2020年259亿平方米,复合增长率8.2%。得益于政策、资本和经济发展的推动,物业管理行业在管总建筑面积持续增长,近几年一直维持在5%以上的增长率。此外,增值服务也在持续扩大,共同推动物业管理行业总收入的增长。

图1&图2.png

(二)龙头企业业务分析

目前,物业管理行业的龙头企业主要有碧桂园服务和恒大物业,两者在2020年的营业收入分别达到117.1亿元和105.1亿元,在管建筑面积分别达到3.8亿平方米和3.0亿平方米。

表2.png

对于碧桂园服务,目前业务体系共分为五大业务板块,分别是物业管理、社区增值服务、非业主增值服务、城市服务以及三供一业板块,其中,物业管理服务板块营收占比55.2%,其余四项各占比10%左右。对于恒大物业,主要业务体系为物业管理、社区增值服务和非业主增值服务,其中物业管理服务板块营收占比60.2%。

表3.png

对于物业管理、社区增值服务和非业主增值服务,主要是以服务的小区为对象,从基础的物业管理服务入手,逐渐开拓到社区层面的增值服务以及面对开发商的非业务增值服务,这也是目前主流物业管理公司的业务发展方向。

对于碧桂园服务而言,2018年6月开始进入“三供一业”改革领域,目前主要布局国有企业的物业管理以及供热两项业务。然而,目前碧桂园服务的国有企业的物业管理以及供热业务毛利率仅为6.1%和5.4%,远低于其核心业务的毛利率(30%-70%),主要原因是“三供一业”改革还处于起步期,目前还难以实现完全市场化。

截至2021年6月底,由于2020年下半年收购满国与东飞等物业公司,碧桂园服务的城市服务实现收入20.95亿元,较上年同期增长超55倍;城市服务收入占总营收的比例达到18.1%,超越了社区增值服务,成为碧桂园服务的第二大营收业务。虽然城市服务的毛利率也较低,但是其市场规模大,能给碧桂园服务带来较大的营业收入。

四、城投企业如何开展物业管理业务?

在物业管理行业整体外部环境良好的态势下,城投企业还需要依托自身的独特优势,形成核心竞争力,这样才能占据较高的市场地位,促进企业自身的市场化转型。一般而言,城投企业可供依托的优势主要是两个方面。首先城投企业长期以来从事基建、土地整理、公用事业等业务,在相关业务领域积累了人才、管理、技术、资金、信用等优势;而且城投企业在区域内与地方政府关系密切,能得到地方政府的大力支持,相关业务具有一定区域垄断性。

(一) 依托现有资源,开展一些基础物业服务

当地政府各部门以及下辖的事业单位的办公活动区域,均有着物业管理服务的需求,一般将这些物业领域称为政府行政物业。政府行政物业对于安保和保洁的要求较高,同时要求物业服务具有高度的政治性和保密性。城投企业可重点将政府行政物业作为初期物业管理服务领域开拓的重点。一方面,城投企业与当地政府关系密切,能够较为准确获取服务业主的需求;另一方面,政府行政服务所涉及的物业业务内容较少,主要是保洁、保安、绿化等常规物业服务,城投企业能够较为容易开展该类业务。此外,很多城投企业自身也对物业管理有着需求,如城投企业管理的酒店、宾馆、建设完毕但未移交的保障房等。

(二) 多种模式开展物业管理业务,满足当地物业管理需求

城投企业开展物业管理业务的模式有很多种,一般依据城投企业自身的资产、资源、发展阶段以及外部物业管理企业现状等因素选择适合的模式开展某项物业管理业务。对于基础类的物业管理业务,在资金和人力较为充足的情况下,城投企业优先通过组建物业管理公司的方式介入该类业务,同时逐步实现自主经营,这是城投企业做大做强物业管理业务的必经之路。对于较为复杂或者要求较高的物业管理业务,则选择通过建立合资公司的方式介入该类业务,利用民营企业的专业管理能力和运营能力,共同开拓物业市场,同时合资公司也在一定程度上帮助城投企业提升其物业管理水平。此外,城投企业可以基于其自身风险、经营收益的综合考虑,将物业管理业务中的部分内容外包出去,交由专业的第三方外包公司服务,自身则专注于重要性高、盈利能力强的物业服务内容。

(三) 探索“物业+”模式,实现物业业务多领域延伸

基于近几年国家和地方的政策要求,城投企业未来业务布局可以向养老、托育、家政等领域延伸。在“物业+养老”模式中,城投企业可考虑结合老旧小区改造工作,通过老旧小区新建电梯(收费制)、老年人托护服务等方式开拓物业管理服务;在“物业+托育”模式中,城投企业可开展全日、托育、亲子、早教、家长课堂、课后托管、接送服务等业务模式,满足小区家长们在育儿方面的需求;在“物业+家政”模式中,城投企业可考虑与优秀的家政公司进行合作,共同开发小区市场,将低廉的家政服务推广到小区居民,赚取相应管理费的同时也提升了小区居民的生活质量。

本文为睿立方咨询原创,转载请联系:marketing@cnricc.com。

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